五一假期后第一天，广州2022年第一场集中供地，落下帷幕。

本次18宗地中，17宗顺利出让，流拍1宗，总出让面积262万平，揽金341亿元。

作为2022年第一场土拍，本次地价涨幅仍维持低位，有15宗以底价成交，占比83%，2宗溢价率为10%、15%。

在本轮土拍中，国企仍然唱主角，出让的17宗地中，15宗为央国企斩获，民企仅占2宗地。

开局喊稳

17宗地成交341亿

本次18宗地块包括海珠2宗、荔湾2宗、白云6宗、黄埔1宗、番禺1宗、南沙3宗、花都1宗、增城2宗，中心区的天河、越秀，以及外围从化缺席。

供地数量和面积与去年第三次供地相仿，而挂牌总价则大幅下降66亿元。

而对比去年首次集中供地48宗，最终流拍6宗，其余42宗总成交价近906亿元，广州今年供地体量和成交规模、金额相对较小，共有17宗成交，总价341亿。

去年广州为了救市，第三轮拍地不再限售、不再强调资金来源.....希望能勾起房企一点兴趣。

今年第一轮供地，部分区域规则虽松，整体还是以“稳”为主。

海珠、黄埔、南沙取消限售无房家庭；规则虽强调严控资金来源，但部分地块可分期付款；一次性书面报价、绿色建筑标准也取消或有所降低。

竞自持、溢价率控制15%以内、限马甲等规则未变，此外，还出现了全自持保障性赁住房宅地、配建防疫工程等条件。

这意味着，“大力发展保障性住房”依然是今年行业的重要任务。

不过鉴于去年下半年土拍市场“凄凄惨惨戚戚”的情况，今年的规则，还是明显释放出降低出让门槛、增厚房企利润的信号。

央国企继续霸屏

有民企捡漏中心区江景地

从今年首批供地名单来看，广州扭转局面意图明显，拿出“好货”诚意压场，地块总体质量较高。

传统中心五区（荔湾、黄埔、白云、海珠）地块含量从去年普遍的25%左右上升到61%。

中心区域不少地块区位价值明显，而外围区域不少地块都位于地铁线上盖，交通条件优越。

在开拍前一天晚上，18宗地已有16宗报价。其中战况最激烈的便是白云新城空港地块，9家房企瞄准了该地块。

最终经历25轮举牌后，中海集团以27亿总价封顶，自持9%，楼面价3.45万/平，溢价率15%，成为本轮土拍中溢价最高的地块。

白云新城一直是兵家必争之地，去年，粤海置地在广州第二轮集中土拍中以101.87亿元拿下白云新城云港城地块，该地块成为2021年广州土拍成交总价之最。

本轮土拍中，央企、国企依旧是横扫全市的猛将，拿地占比83%，主力军包括广州地铁、中铁建、南沙城投等。

值得一提的是，也有部分民营房企前来捡漏，包括大华集团、兰园控股。

除了上述的中海之外，广州地铁也是一员猛将，超165亿总价横扫海珠、白云四宗地，多数是地铁上盖物业。

包括海珠泛琶洲板块的赤沙车段地块、石榴岗地块，以及白云区的广海路地块、东平地铁站地块，均以底价成交。

也有爆冷出局的中心区域地块。

应邀出来应战的荔湾，拿出了白鹅潭陆居路地块、滘口板块附近的金桥二期两宗地。

金桥二期地块经过11轮竞价，由广州兰城房地产有限公司以5.5亿总价竞得，楼面价3.3万元/平，溢价率1.1%。

企查查显示，这家公司业务横跨地产开发、钢铁实业、科技电商三大板块，其已有楼盘落子花都。

但地段更加优越的白鹅潭地块在开拍前无人问津，最终流拍。

此前，不少业内人士十分看好陆居路地块，有专家分析，广钢新城之后，白鹅潭片区未来或许成为供应主力，但此次却突然爆冷。

据了解，竞拍此地块附加了不少条件，包括文物保护、新设或迁入其集团南方总部等，并引进包括但不限于资管、地产、物管的总部企业。

一系列的限制条件，可能成了不少企业的拦路虎。

分区域来看，白云区释放的地块也为全市最多，共有六宗，但是区域分化明显。

除了热门的白云新城之外，其他的5宗地块，都位于白云偏北的郊区位置，氛围平平，均由本地国企兜底。

目前白云北部四镇人和、太和、江高、钟落潭首付上车门槛均在百万以下。

南部的南沙，供地大户横沥岛没有声响，4宗宅地中，黄阁镇亭角工业区地块数量最多，均以1万/平左右起拍楼面价被南沙城投、中铁拿下。

但唯一一块纯居住地位于万顷沙的珠江街，是去年二轮土拍中的流拍地块，以7980元/平起拍楼面价被南沙城投拿下。

东部共计上架3宗地块，黄埔1宗，增城2宗，与去年第一轮集中供地热度有明显缩减。

黄埔释放的地块，处于睡城”长岭居最为成熟、配套最为齐全、距离科学城核心区最近的长平片区，被知识城以1.99万/平楼面价拿下。

在上一年第三轮土拍中，与其相邻的CPPQ-A4-3地块与CPPQ-A4-2地块均被知识城控股以底价斩获。

增城可能在去年【流拍-回流-流拍】的循环中吃了不少苦头，这次土拍显得很低调。

一宗地在新塘的非核心地段，被中国铁建以楼面价7385元/平拿下。

另外一宗回炉地是地铁21号线朱村街山田站北地块，本次起始楼面价打了8折，最终顺利脱手，被大华集团以楼面价8963元/平底价拿下。

重点地块分析

1.白云空港大道中东侧AB29204003地块

该地块邻近白云山，距离白云区1.4Km，白云新城无疑是白云最贵、规划得最好、也是最贵的板块。

地块交通配套完善度高，地铁上盖：距地铁2号线沿线江夏站500米，邻近机场高速，可快速到达广州白云国际机场、广州火车站等重要功能片区；周边商业、教育等配套也很成熟。

附近有首开龙湖·天奕、龙光中铁建天皓西派云峰、新世界云耀、龙湖招商·天钜佳兆业·天墅、新天半山墅等少数在售一手项目，报价在5-9万/平。

保利云禧、珠江岭南苑等二手项目与白云山之间相距约500米，挂牌价甚至已经达到15万/㎡，套均总价千万乃至上亿。

2.荔湾金桥二期地块

金桥二期地块距离地铁5号线滘口站直线约800米；广佛路、广州环城高速、芳村大道西环绕，自驾出行比较方便。

滘口附近的商业体比较缺乏，只有一些比较低端的商场以及批发市场；最近的医院是广州中医药大学第三附属医院、广州中医院芳村医院、荔湾区人民医院等，能满足基本看病的需求。

因为处于广佛交界，物流仓库、批发市场环绕，城市面貌待改善，上下班高峰期也免不了堵塞。

附近大盘新世界凯粤湾均价约5万/平；雅居乐天际715均价6.2万/平（复式）；金桥一期地块的星河江缦吹风价：6-7万/平，大概在年中入市。

较新的珠江鹅潭湾、新世界逸彩庭园等，多集中在地铁5号线滘口站的东侧，二手房均价约为4-6万/平。

3.海珠石榴岗南侧台涌AH032318地块

地块位于海珠区中部，北邻新滘中路，南邻石榴岗，龙潭东环街东侧，靠近华南快速干线。

距离琶洲西区商务区仅10分钟车程。临近地铁8号线、在建的地铁11号线和18号线，规划有赤沙、石榴岗地铁站。

去年出让的琶洲南TOD，与石榴岗地块直线距离2公里，传来会在五月份左右入市的消息，吹风价10-14万/㎡。

地块周边暂无在售新盘，二手盘价格在3-5万元/㎡不等，楼龄较老。

4.海珠赤沙车辆段AH031422、AH031419地块

地块位于海珠区赤沙车辆段，北面与琶洲西商务区相隔一条河涌，东面紧贴华南快速干线，周边地铁多达4条，分别是8、18号线和在建的11、12号线，周边教育、医疗条件充沛，生活环境较好。

周边的天斯地块、TOD地块新盘还没面世。

琶洲的二手房也并不多，如会展世界城、江山国际、星品等小区价格均高达10万+。而赤沙车辆段地块北面的小区价格则相对低一些，如畔江花园，均价约71058元/㎡；世港花园，均价约72030元/㎡；丽景花园（1996年建成），均价约46096元/㎡。

5.黄埔长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5地块

该地块位于“睡城”长岭居，距离地铁21号线长平站约1公里（地铁距离天河员村30分钟距离），长平地铁站未来将会成为换乘21号线、37号线、40号线和有轨1号线的综合换乘枢纽。

内部为原始林地+天然水坑，生态环境优异，周边教育、医疗资源丰富，商业配套在建，周边在建或规划的交通、学校、商业项目集中。

今年首批集中供地中，黄埔仅挂牌长贤路以南、萝岭路以东CPPQ-A4-5地块，该地块是今年广州供地蓝皮书中唯一露面的黄埔宅地。

若该地块顺利出让，年内黄埔或不再供应宅地。

长岭居板块作为黄埔中“存在感”稍低的板块，商业及产业不算突出，但胜在居住环境较好、未来交通潜力也比较大。

长岭居板块去年纳入知识城范围，区域近年开发的住宅新盘较多，竞争激烈，置业有一定的门槛。

项目周边一手项目住宅售价约3.7-4.8万元/㎡，二手项目主要集中在本地块北部，售价约3.4-4.9万元/㎡。