5月底，越南国足1∶0战胜泰国，举国狂欢，万人空巷的场景，大家都看过了吗？

有人说，越南人这次狂欢不只是因为足球，也因为他们对自己的国家充满了信心，他们相信越南很快会成为下一个亚洲强国。

△有人趁着热闹干坏事

2022年4月，越南的全国出口量赶超深圳，越南人对此引以为豪。许多海外投资者，例如三星、LG、英特尔等公司对越南的发展前景也十分看好。

有人问，现在的越南不就是以前的中国吗？那现在还不赶紧去越南买房？

继李嘉诚撤资英国，1800亿重金投入越南房地产之后，大批炒房客涌入越南河内以及胡志明市，将新一轮赌注押在越南，把越南房价推向了新的高峰。

凌晨排队、开售即空的越南房地产，到底能不能让炒房客再次大发一笔横财？

中国人爱买房，在世界上是出了名的。房产除了自住之外，还有很高的投资价值：攒在手上能增值，租出去每个月还能带来被动收入。因此，中国人手里一有闲钱，就开始琢磨着买房。

近几年，在“房住不炒”的大背景下，全国各地都出台了相应的政策，房价很难重回黄金时代，加上单价太贵，也炒不动了。

于是国人开始将目光转向国外：国内房子买不起，我去房价更低的越南总行吧？

△2019年的胡志明市

越南：你现在可能也买不起了。

2015年7月起，越南正式实施新《住房法》，放宽了对外国买家的购房限制，外国人可在越南自由买卖不动产。那之后，越南房价在几年间一路飞涨。

在岘港富人区，美溪海滩的房价高达6万元人民币一平米，远一些的话则均价四五万。

不考虑超级富人区，胡志明市的公寓每平米均价也达到了3300美元，住宅楼则高达每平米7580美元。

越南的房子，沿海比城市贵，城市比郊区贵，地皮和独栋的别墅又比商品房贵。

这两年，国内炒房客转移阵地，将越南房价炒上新高，动辄三四万元一平米的房价，似乎还未到峰值。

根据《越南网》报道，2022年4月，胡志明市房价已经达到10年来的历史高点，按季度比增长8%，按年比增长27%，比你动不动赔20%的基金强多了。

李嘉诚重金押注越南之后，许多人把越南当作世纪初的中国，一窝蜂盘算着去越南买房，利用时光机理论的信息差，等待着收割越南发展红利。

不过，现在上车多少有点信息滞后了，敏锐的炒房团早在几年前就已经完成了数次房屋买卖，从中大赚了一笔。

肥皂最早盯上越南的房产，是在2017年。

她去胡志明市的汇丰银行办业务，刚好遇上一对从台湾来越南投资买房的夫妇，由此发现越南房产已经对外开放买卖好一阵子了。于是，她寻思着也整一套。

那段时间，她先生在越南工作，他俩都很喜欢胡志明这个城市，度假时常常去。对他们两口子来说，买房既是投资，也是自住的准备。

那时，中国的低端制造业正在逐步向越南转移，还有很长的爆发式上升期。

肥皂夫妻俩本来就喜欢研究房地产，加上对胡志明市尤其喜爱，于是决定在越南上车。他们先后入手了越南各地几套明星楼盘的房产，上个月，又在胡志明市区预购了一套。

在越南炒房的五年间，肥皂见过均价5000美金开盘即空的楼盘，有人第二天转手就赚了20%，也见过被中介坑来的中国炒房客，花大价钱投资房产，房价确实涨了，但有价无市，没人接盘。

肥皂觉得这事儿还是挺看命的，一念天堂，得赌。

越南的房子多是细长的高楼，不像国内的房子四四方方比较大气。房屋比较窄，但是可以延伸很长，例如宽度可能只有5米，但是长度能达到20米以上。这样瘦长的房子阴面较多，为的是在地处赤道的情况下尽可能地凉快点。

有的房子一修能达到六七层，高高长长但是窄窄地矗在那儿。另外有一点不同的是，越南的房子很少有窗户和厕所的排风系统，都是用一个很高的天窗代替。

类似这样的居民住宅，就相当于越南政府设置的内销房，对本国人比较友好，通常只能越南本地人买，或者娶个越南媳妇儿（狗头），用媳妇儿的名义买。

而外国人虽然2015年7月份后就可以在越南置办房产，但越南和它参考的泰国一样，对于外国人购房有一条硬性规定，就是外国人只能购买公寓，不能买含有土地的别墅类住宅。

这样的规定对于外国人来说，多少有点接盘的意味，不仅可选择面更窄，而且还有名额限制。在越南，公寓同一个楼盘里只有30%的房屋可以卖给外国人，而且产权只有50年，除非再将它卖给本地人。

有些人为了找到这30%的名额就花了不少时间，没有靠谱的渠道，可能现在花一年都难找到一个好楼盘的外国人购买名额。

当然，有钱有门路的人，不仅能找到好公寓的名额，更是能利用好的地理位置把房屋高价出租或二手卖出。在这件事上，肥皂深有体会。

肥皂最早投资只是灵机一动，不确定是否能有回报。当时，她的几个朋友都对越南房产有兴趣，几个人一合计，商量着凑钱入伙。

于是，他们在2017年底，共同购入了越南富国岛总价54万美元的公寓房。

△越南富国岛

买期房可以分期汇款，他们第一次汇了大概60万人民币，也一共就付了这么多钱。因为时机太巧，这个房子刚汇了第一笔款，就被炒楼的人加价买走了，最终净利润30万人民币。

初次投资就尝到甜头，成为肥皂决定继续购买越南房子的最大动力。

2018年4月，肥皂夫妇趁着清明节假期飞到胡志明，交了位于第二郡的三套公寓的定金（相当于上海陆家嘴地区），每套定金30万。

△胡志明市第二郡

位于市中心地带的房子，每个月租出去大概能有1000美元的租金，即使现在因为疫情租金略有下降，肥皂每个月能拿到手的租金也非常可观，租售比还算不错。

不过想要转手的话还得看运气，现在越南房价虽然一路高涨，但出手不太容易。有些为了地产热所盖的楼盘，价格卖到很高，周边的设施和服务发展却没有跟上，造成了买家难觅的局面。

肥皂投资的诸多项目里，也有一套大概率要砸在手里了，她打算留着以后自己住，也算是有一条退路了。

在越南买房，唯一的顾虑是找不到人接盘。有能力在越南高价购入高价公寓的只有两类人：当地富豪与歪果仁。

越南盾价值不稳定，富人们的钱多投资在土地上，胡志明市区周边的土地每两个月就要涨价30%~40%。

但对于穷人来说，从他们常用的网购平台Shopee就能略知一二，极具竞争力的价格是爆单必备，薄利多销才是主流。指望他们接盘胡志明的房子，可能还得向天再借五百年。

地形狭长的越南面积拢共不到33万平方公里，还没有一个云南省面积大。在这片土地上，生活着1亿越南人。

而胡志明市作为越南人均工资最高的地方，这里的上班族一个月也就800万越南盾（折合人民币约2400元）。

月薪3000买一平米3000美金的房子难如登天，不过越南当地人不愁地方住，他们在农村有很大的土地，各家种种水稻、咖啡豆，也能过上不错的日子。

年轻人可能会去胡志明市闯荡一番，赚点小钱，再回到老家。

△越南纺织业工人

在绝对的房价压制面前，所有的住房刚需都成了绕指柔。越南的实际购房刚需不足，二手房市场冷淡。而富人群体在国内房子买够了，开始将撒钱目光转向境外，购买国际房产。

有钱的买家去美国、加拿大、澳大利亚和英国等发达国家买房，他们认为那里有全世界最好的教育机会和投资潜力，还可以通过买房来获得移民机会。

没那么有钱的则去买欧洲等地的房产，塞浦路斯、马耳他、葡萄牙是他们的首选。

相较于越南房产，富有的人能够得到更具回报率的投资方式，而贫穷的人再怎么奋斗也买不起房。所以许多中国人在越南房地产市场上转悠了一圈，发现卖房给你的和买你房的，都是中国人。

中国人买房中国人接盘，肥水不流外人田。先来的炒房客抢占先机布局，后来的炒房客听着中介宣传，把钱都献给了先来者和中介。

另外，去海外买房还需要考虑汇率的问题，买越南的房产，需要先把人民币换成越南盾，卖出也同理。

回看过去10年越南盾与人民币的汇率，平均每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右，也就是说，房价涨幅带来的收益，还会被汇率磨损掉很大一部分。

外国人在越南买房不能贷款，只能全款拿下，在两到三年内付清。

之前越南房价还在洼地的时候，全款大概也就几十万，现在动辄两三百万，有这个钱，咬咬牙能在深圳交个首付了，还能让孩子变成“深二代”。

△越南的三星工厂

不过，话又说回来，说不定李嘉诚的1800亿能带动越南经济进一步发展，踏上新的台阶，让炒房客跟着喝汤，将来再把房子卖给后富裕起来的中产。

有机构预测，到2030年，越南将拥有1700万个中产家庭。没准就搏一搏，单车变摩托了。

设计/视觉：壮壮老师