11月16日， 国家统计局网站公布《2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，10月份各线城市商品住宅销售价格环比均呈下降态势。70个大中城市中，10月有12城新建商品住宅价格环比上涨，9月为16城；环比看，南充涨幅1.0%领跑，北京、上海、广州、深圳分别涨0.4%、涨0.3%、跌0.3%、跌0.7%。

　　据国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略有扩大。”

　　环比下跌月份创新高

　　国家统计局数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。

　　二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

　　三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

　　从一线城市来看，无论新房还是二手房，一线城市整体房价环比呈现下行态势。具体来看，北上广深四大一线城市中，广州、深圳楼市降温明显。其中，广州、深圳新房环比降幅分别为0.3%和0.7%，二手房环比降幅分别为0.7%和0.2%。同时，上海二手房环比降幅为0.4%。10月份，70城新房价格指数环比下跌0.4%，比上月扩大了0.1个百分点，也是近年来的最大跌幅，去年9月份以来连续14个月处于下跌态势。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，当前新房房价环比下跌持续了14个月，同比下跌持续了7个月。对比2014年那轮市场降温，当时房价下跌持续了12个月，同比下跌持续了15个月。环比数据对比看，目前房价环比下跌的月份数已超过2014年，说明当前市场改善的状况不好。同比数据看，同比下跌的月份数也预计会超过2014年，换而言之，明年上半年房价同比也依然是下跌的态势。

　　房价环比下跌城市增加

　　国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比9月分别增加4个和1个。

　　从具体城市来看，10月，新房房价环比降幅明显的城市有石家庄、沈阳、长春、厦门、无锡等，环比降幅均达到0.5%以上。而10月份新房房价环比涨幅依然上涨的城市有北京、上海、杭州、合肥、济南、长沙、成都、安庆、南充。其中，南充新房房价环比涨幅为1%，领涨全国。

　　值得注意的是，新房价格环比下跌城市从54个，增加到58个，上涨城市从15个降至10个。同比方面，也呈现跌幅扩大的走势。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为新房价格跌幅扩大的原因在于三个方面：

　　1、近期房企风险继续爆发，且呈现扩散的可能性，市场传闻一些稳健经营的企业也出险了困难，导致金融机构融资、购房者买房等信心都出现了下滑。10月份企业融资、居民按揭都出现紧缩的局面。其中，10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现出居民融资需求弱化的特征。企业中长期贷款新增规模也边际缩小，银行又开始用票据冲量，显示其对风险的担忧。

　　2、开发商资金链继续紧张，国庆期间新房项目继续打折促销，甚至促销的力度比较大，表现在价格上就是新房指数继续下行。

　　3、10月份疫情形势再次严峻起来，管控力度在加强，对现场看房、买房和市场对未来的预期，都有比较大的影响。

　　二手房跌幅扩大

　　二手房价格指数跌幅扩大，一线城市由涨转跌，二线城市跌幅明显扩大。

　　10月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.5%，跌幅比9月份扩大0.1个百分点，且连续14个月下跌(与新房一样)，且比新房价格指数下跌幅度要大。

　　值得注意的是，一线城市10月份二手房价格指数环比下跌0.3%，为去年12月份以来首次环比下跌。事实上，近期确实有一些二手豪宅也在抛售，客观上要注意这种信号。二线城市二手房价格指数跌幅由上月的0.3%扩大至0.5%。严跃进认为，市场压力其实是很大的。各地虽然也有一些二手房交易火热的消息，但都是暂时性的。新房行情偏弱，二手房也明显会受影响，继续要在降温周期中深度调整。

　　从10月份房价指数环比和同比涨幅数据看，只有5个城市二手房还在涨价，即成都、南充、烟台、北京和徐州。总体上说，10月份二手房涨价的城市数量是今年最少的。

　　李宇嘉认为，二手房价格指数跌幅较大的主要原因在于两方面：

一方面二手房挂牌量迅速攀升，多数城市挂牌量创历史新高，且去年同期二手房价格比较坚挺，而开发商降价促销一直在进行中。

　　另一方面，今年随着新房大面积降价促销，购房需求转向新房市场，导致二手房交易量占比不断下降。

　　此外，二手房价格下跌，导致多套房拥有者，特别是2016-2021年上半年市场集中的投资客开始增加放盘，并以降价来促进成交。

　　展望后市

　　比较乐观的是，近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端积极改善房企资金面，且是全方位、全渠道(包括预售资金)，针对民企的融资也在全面纾困，保交楼全面提速。

　　李宇嘉认为，若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。当然，需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，鼓励开发商降价促销等等，也会利好开发商内源融资，提高造血功能，也会利好价格稳定。总之，供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳。

　　严跃进认为，当前房价指数说明房价总体上进入到降温和调整的阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。鉴于历史走势，类似调整需要一定的时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。当然从房企的稳健发展角度看，房企要做好过冬的准备，主动降低成本，积极和债权人做好沟通，防范出现债务新的风险。

（文章来源：e公司）